原告：高元
被告：张生
被告：济南红遍天房产经纪有限公司
【简要案情】
2012年12月10日，通过被告济南红遍天房产经纪有限公司介绍，原告高元与被告张生签订房屋买卖合同一份，合同约定被告张生为原告高元提供济南市某小区9-1号1号楼1单元202室房屋一套，合同注明该房屋的产权人姓名为王华，合同约定了房屋价格为53万元，且约定签订合同的同时，由原告高元交定金1万元及房屋中介费3000元，其余房款待房屋过户时交付。合同签订后，原告如约履行了合同义务，但被告张生告知房屋产权人不同意协助其办理房屋过户手续。原告知悉后认为无法实现合同目的，遂诉至法院，请求解除房屋买卖合同，双倍返还定金2万元、返还中介费3000元及相应利息，由被告济南红遍天房产经纪有限公司、张生共同赔偿经济损失2000元，承担诉讼费用。
另查明，涉案房屋系被告张生的工作单位自建房，系由其所在单位根据房屋分配政策从同事王玲调换而来，但房产证登记的产权人仍为王玲，至今未办理变更手续。
【审理过程】
审理中，被告张生辩称，合同在签订之前，我方已明确告知原告房屋产权情况，该房屋产权在王玲名下，没有说过在合同订立第二日办理过户手续。房屋买卖合同中约定了先把房产证办理到我名下，待房屋产权证过五年后将涉案房屋的产权证办理在原告名下。如果原告愿意，我方继续做王玲的工作，可以办理房屋过户。
被告济南红遍天房产经纪有限公司辩称，涉案房屋买卖合同签订属实，房屋的产权人登记的是王玲的情况已告知给了原、被告。我方认为，合同第十条第六款规定，如有一方违约合同无法履行，由违约方支付中介费用，我方未违约，所以不存在返还中介费用的问题。
【裁判结果】
本案在审理过程中，双方自愿达成调解协议，由被告张生、济南红遍天房产经纪有限公司返还原告高元定金1万元及中介费3000元，并当庭过付。双方对该调解结果双方均表示满意。
【审理提示】
围绕本案，有两种不同观点：一是认为被告张生处分了不属于自己的房产，涉案合同为无效合同；二是认为虽然涉案房屋产权人登记的姓名为王玲，但被告张生已交付购房款，并实际占有房屋，其与王玲之间的房屋买卖合同合法有效。被告张生处分该房屋后，只要取得王玲的追认或在订立合同后取得处分权，该房屋买卖合同有效。因此，涉案合同为效力待定合同。
笔者同意第二种观点。理由如下：
无效合同是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。可见，无效合同是已经成立的合同，是欠缺生效要件的合同，是不具有法律约束力的合同，不受国家法律保护。无效合同自始无效，但部分条款无效，不影响其余部分的效力；效力待定合同是指一方当事人签订的合同已经成立，但因其不符合有关合同的生效的要件的规定，其法律效力能否发生，尚未确定，一般须经所有权人表示承认方能生效的合同。
效力待定的合同与无效合同的区别主要表现在：效力待定的合同虽欠缺法律关于合同的生效要件，但经过权利人的追认可以生效，在追认之前，合同的效力处于待定状态。效力待定不仅保护权利人的利益，而且兼顾了相对人的利益。而无效合同因其具有违法性，所以是自始无效的，不能经过任何人的追认而生效、无效合同不因当事人的追认而发生法律效力，这是它与效力待定合同的基本区别。区分二者之区别其现实意义为：从鼓励交易、保证交易安全的原则出发，对于一些合同不能随便宣布无效，而应当注意保护善意相对人的权利和被代理人的追认权，采取补救的办法，尽量使其成就生效的条件。本案中，被告张生所处分的房屋，处分时房屋所有权人为案外人王玲，虽然其已交付购房款，并实际占有房屋，但因我国法律规定不动产物权的转移以登记为准，因此，被告张生在处分该房屋时，还不是法律意义上的房主，因此，其处分房屋的行为系无权处分，但该行为并不必然导致合同无效，根据我国法律规定，只要被告张生取得王玲的事后追认或实际取得处分权（例如涉案房屋的房产证变更至被告张生名下），则涉案房屋买卖合同即合法有效。因此，在本案审理过程中，本院查明被告张生并未取得王玲追认和未取得处分权的情况下，明确告知原告高元涉案合同可能被宣告无效，定金法则不适应于无效合同，其请求双倍返还定金的诉讼请求可能得不到支持，原告张生表示接受，最后，案件以调解形式结案。(济南市历下区人民法院 温进才)